Mourabaha immobilière : un essor fulgurant, l’encours a quasiment doublé en deux ans et demi
Le marché du financement immobilier participatif au Maroc connaît une expansion sans précédent. En l’espace de deux ans et demi seulement, l’encours de la Mourabaha immobilière a vu sa valeur pratiquement doubler, témoignant d’une dynamique puissante et ininterrompue. Cette ascension fulgurante est principalement alimentée par l’intégration de ces produits aux dispositifs d’aide étatique et par une demande des ménages qui ne cesse de croître.
Selon le dernier tableau de bord «Crédits-Dépôts bancaires» de Bank Al-Maghrib, le financement participatif dédié à l’habitat a atteint 31,5 milliards de dirhams à fin juin 2026, marquant une progression notable de 16,7% sur une année. Cette performance s’inscrit dans le cadre d’une montée en puissance plus large du secteur bancaire participatif, dont le résultat net a explosé, doublant en 2025 pour s’établir à 199 millions de dirhams, comme le révèle le 22e rapport annuel sur la supervision bancaire de la Banque centrale.
Une croissance régulière tirée par la Mourabaha
Le financement participatif pour l’acquisition de logements a maintenu une trajectoire ascendante constante tout au long de l’année 2026. Après avoir atteint 30,4 milliards de dirhams à fin février (soit une hausse de 19,4% en glissement annuel), puis 31 milliards à fin avril (+18,4%), et 31,3 milliards à fin mai (+17,6%), l’encours a continué sa progression pour culminer à 31,5 milliards à fin juin, enregistrant une croissance annuelle de 16,7%. Cette performance remarquable surpasse de loin celle des prêts à l’habitat conventionnels, dont la progression stagne autour de 3%.
Le tableau de bord de Bank Al-Maghrib indique également un assouplissement des critères d’octroi de crédits par les banques au premier trimestre 2026, tant pour l’habitat que pour la consommation. Néanmoins, la demande de crédits immobiliers a connu un léger fléchissement, tandis que celle des crédits à la consommation est restée stable.
Un secteur bancaire participatif en pleine expansion
Le 22e rapport annuel sur la supervision bancaire de Bank Al-Maghrib, publié le 21 juillet 2026 et couvrant l’exercice 2025, confirme la vitalité du secteur bancaire participatif. Le total du bilan cumulé des banques et fenêtres participatives a atteint 48,6 milliards de dirhams, contre 38,9 milliards l’année précédente. Les financements participatifs ont bondi de 27,1% pour s’établir à 43 milliards de dirhams, représentant désormais 88,5% de l’actif total.
La Mourabaha immobilière, fer de lance du secteur
La Mourabaha immobilière demeure incontestablement le produit phare de ce segment bancaire. Elle constitue 99% des financements participatifs, avec un encours global de 42,5 milliards de dirhams (incluant les marges constatées d’avance). Le secteur immobilier représente le principal débouché de ce financement, accaparant 75,8% du portefeuille, soit 32,2 milliards de dirhams. Les financements d’équipement suivent avec 18% (7,7 milliards), et ceux à la consommation avec 6,2% (2,6 milliards).
Une rentabilité en nette amélioration
La rentabilité du secteur a connu une amélioration significative. Le résultat net agrégé des banques participatives a plus que doublé, passant de 97 millions de dirhams en 2024 à 199 millions en 2025. C’est la troisième année consécutive que le secteur affiche une rentabilité positive, signe de sa maturité croissante. À fin 2025, le réseau comptait 210 agences et près de 297 000 comptes.
Le défi du financement : un déséquilibre structurel
Malgré cette croissance impressionnante, le secteur participatif doit faire face à un déséquilibre structurel persistant. Les dépôts collectés, s’élevant à 18,8 milliards de dirhams, peinent à suivre le rythme des financements octroyés, qui atteignent 32,8 milliards hors marges. L’écart entre les ressources et les emplois est ainsi passé de 9,7 milliards en 2024 à 14,1 milliards en 2025, portant le coefficient d’emploi à 175% contre 161% un an plus tôt.
Pour combler ce besoin de financement, les banques participatives se tournent de plus en plus vers leurs maisons mères. L’encours de la Wakala Bil Istithmar a atteint 9,7 milliards de dirhams, contre 6,2 milliards en 2024, représentant près de 20% des ressources globales du secteur. La contribution des Marocains résidant à l’étranger (MRE) à la collecte des dépôts reste, quant à elle, limitée à un peu plus de 4%.
Les raisons d’un succès éclatant
L’intégration aux aides de l’État a agi comme un véritable catalyseur. En étendant le programme d’aide directe au logement aux financements participatifs, les pouvoirs publics ont débloqué une demande considérable qui attendait une clarification réglementaire. Cette impulsion a transformé un produit initialement de niche en une solution de financement accessible au grand public.
La transparence inhérente au produit Mourabaha séduit également les ménages. Elle offre une clarté totale sur le coût global et les échéances dès la signature, écartant ainsi les mauvaises surprises. Un avantage indéniable dans un contexte où la prévisibilité des charges est devenue une préoccupation majeure pour les acquéreurs.
Enfin, la professionnalisation et la montée en compétence de l’écosystème ont grandement contribué à ce succès. Notaires, promoteurs et banquiers maîtrisent désormais mieux les rouages des procédures, rendant le parcours client bien plus fluide et efficace qu’à ses débuts en 2017.
Un système bancaire globalement résilient
Le rapport sur la supervision bancaire souligne par ailleurs la résilience de l’ensemble du système bancaire marocain. Le crédit bancaire a enregistré une croissance de 6,5% en 2025, atteignant 1 238 milliards de dirhams, tandis que les dépôts collectés ont augmenté de 7,6% pour s’établir à 1 372 milliards. Le taux de créances en souffrance s’est légèrement contracté à 8,3% sur base sociale par rapport à 2024, et les ratios de solvabilité se maintiennent à des niveaux confortables (16,1% pour un minimum réglementaire de 12%). Bank Al-Maghrib a réitéré son appel à la prudence concernant la distribution des dividendes pour l’exercice 2025.
En conclusion, la Mourabaha immobilière a franchi le cap de l’expérimentation pour s’imposer comme un acteur majeur du financement du logement au Maroc. Portée par un cadre réglementaire favorable et une demande soutenue, elle est en train de redessiner le paysage de l’accès à la propriété. Les défis futurs consisteront à assurer la soutenabilité de cette croissance pour les ménages, notamment face à la pression sur le pouvoir d’achat, et à permettre aux banques participatives de rééquilibrer leurs ressources et leurs financements pour une autonomie accrue.
Hatim Khelladi / Les Inspirations ÉCO
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