Casablanca : Le Paradoxe Criant des Loyers Flamboyants Face à une Mer de Logements Vides
La métropole économique marocaine, Casablanca, est prise dans une spirale paradoxale. Alors que le marché locatif s’embrase, avec des hausses de loyers qui asphyxient les ménages, la ville regorge de plus de 117 000 logements inoccupés. Une situation alarmante qui révèle des dysfonctionnements structurels et une tension sociale grandissante.
L’Envolée Inquiétante des Loyers : Une Pression Insoutenable
Le constat est sans appel : trouver un appartement à louer à Casablanca est devenu un véritable parcours du combattant. Les prix s’envolent, particulièrement dans les quartiers populaires et intermédiaires, traditionnellement accessibles aux classes moyennes et modestes. Des augmentations de 500 à 700 dirhams sont monnaie courante, et peuvent même dépasser les 1 000 à 1 200 dirhams dans des zones très prisées comme Nassim.
Asaad Sadqi, président de l’Association régionale des agences immobilières de Casablanca-Settat, confirme cette tendance, estimant une hausse d’au moins 10% en un seul trimestre. Un appartement qui se louait 2 500 dirhams il y a un an peut aujourd’hui atteindre 3 000 à 3 500 dirhams, tandis que des biens à 3 000 dirhams franchissent désormais la barre des 4 000 dirhams.
Les Facteurs d’une Crise Multiforme
Démolitions Urbaines et Déplacements Massifs
L’une des causes majeures de cette pression locative réside dans l’accélération des opérations de démolition et de restructuration urbaine. L’ancienne médina, en particulier, est le théâtre de vastes chantiers, notamment le projet de l’avenue Royale et le traitement de l’habitat menaçant ruine. Ces initiatives, bien que nécessaires, ont contraint de nombreux ménages à quitter leurs foyers, les poussant vers le marché locatif privé en quête de solutions temporaires.
Le programme de l’avenue Royale prévoit la démolition de 15 000 constructions et le relogement d’environ 16 000 familles. Si 16 550 appartements sociaux sont prévus dans le quartier Nassim, à Hay Hassani, les délais de réalisation sont longs. Une première tranche de 750 appartements ne verra la délivrance des permis d’habiter et des titres fonciers individuels qu’en juin 2027 au plus tard. Cette attente crée une demande locative supplémentaire qui sature des quartiers déjà sous tension.
La Disparition du Logement Neuf Abordable
La transformation du marché de la promotion immobilière aggrave également la crise. La flambée du coût du foncier pousse les promoteurs à se tourner vers les segments moyen supérieur et haut standing, délaissant les logements abordables. L’expert immobilier Amine Mernissi déplore la quasi-disparition, dans le neuf à Casablanca, des appartements proposés entre 700 000 et 800 000 dirhams.
Dans les zones centrales, les prix au mètre carré atteignent désormais 24 000 à 25 000 dirhams, et dépassent même les 30 000 dirhams autour de Casablanca Finance City. À ces tarifs, un appartement de 60 m² représente un investissement de 1,8 million de dirhams, sans compter les frais annexes, rendant l’accès à la propriété illusoire pour la majorité des Casablancais.
L’Aide au Logement : Une Réponse Inadaptée au Contexte Casablancais
Le programme national d’aide directe au logement, censé faciliter l’acquisition d’une résidence principale, se heurte à la réalité du marché casablancais. Le dispositif octroie une aide de 100 000 dirhams pour les logements de moins de 300 000 dirhams TTC, et 70 000 dirhams pour ceux entre 300 000 et 700 000 dirhams TTC. Or, les professionnels s’accordent à dire que les logements neufs correspondant à ces critères sont extrêmement rares dans la métropole.
En juin 2026, le programme comptait plus de 105 000 bénéficiaires à l’échelle nationale, mais le Grand Casablanca n’arrivait qu’en quatrième position, loin derrière Fès, Berrechid et Meknès. Ce décalage entre les plafonds de l’aide et les prix réels du marché limite considérablement son impact local.
Le Paradoxe des Logements Vides : Un Gâchis Urbain
La tension locative est d’autant plus absurde que Casablanca dispose d’un parc immobilier inoccupé colossal. Selon le Recensement général de la population et de l’habitat de 2024, sur 1 090 653 logements urbains, 10,75% sont vacants, soit environ 117 200 unités. Ce chiffre interpelle : comment une ville peut-elle connaître une telle crise du logement avec un tel stock inexploité ?
Bien que tous ces logements ne soient pas immédiatement mobilisables, leur nombre soulève la question de l’absence d’une taxe spécifique pour pénaliser la vacance résidentielle au Maroc. Les rapports locatifs sont régis par la loi 67-12 de 2013, mais des ajustements semblent nécessaires pour encourager la remise sur le marché de ces biens.
Un Marché Locatif de plus en plus Exigeant
La rareté des biens disponibles a également transformé les conditions d’accès. Face à une multitude de candidats, les propriétaires se montrent de plus en plus sélectifs, exigeant des justificatifs de revenus solides, une stabilité professionnelle irréprochable, des garanties financières importantes, et parfois même des préférences quant à la composition du ménage.
L’enquête de Médias24 illustre cette réalité par le cas d’un salarié casablancais de 45 ans. Malgré un budget locatif progressivement porté de 2 500 à 4 000 dirhams, il n’a pas réussi à trouver un logement pour lui et sa mère âgée. Après trois mois de recherches infructueuses, il a dû se résoudre à une colocation, tandis que sa mère a été accueillie chez sa fille.
Conclusion : Un Déséquilibre Structurel à Résoudre
La flambée des loyers à Casablanca n’est pas un phénomène passager, mais le symptôme d’un déséquilibre structurel profond entre l’offre immobilière et les besoins réels des habitants. La production se concentre sur le haut de gamme, tandis que les ménages modestes et moyens sont contraints de rester locataires plus longtemps, réduisant la rotation des biens. Une augmentation de l’offre abordable, une meilleure mobilisation du parc vacant et une adaptation du cadre législatif sont des pistes essentielles pour désamorcer cette crise et garantir un droit au logement digne pour tous les Casablancais.
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