Prêt immobilier et vente avortée : La banque peut-elle exiger le remboursement ? Le débat juridique relancé à Rabat

Immobilier: Quand le Rêve d’Acquisition se Brise, Qui Porte le Fardeau du Prêt ?

L’acquisition immobilière, souvent le projet d’une vie, est une démarche complexe où interviennent de multiples acteurs. Mais que se passe-t-il lorsque, malgré le déblocage des fonds par la banque, la vente tant attendue ne se concrétise jamais, la faute à un notaire défaillant ? La question, loin d’être anecdotique, soulève un véritable cas de conscience juridique et économique, relancé avec acuité par un récent arrêt de la Cour d’appel de Rabat.

Le 26 novembre 2025, la Cour d’appel de Rabat, par sa décision n° 36 (affaire n° 22/1203/2024), a jeté un pavé dans la mare en confirmant l’obligation pour un emprunteur de rembourser son crédit, quand bien même les fonds avaient été versés à un notaire qui n’a pas honoré ses engagements, laissant la transaction immobilière inachevée. Une position qui, si elle s’appuie sur une lecture stricte des contrats, interpelle sur l’étendue de la responsabilité des établissements bancaires et la protection des consommateurs.

Le Scénario Cornélien : Un Prêt Débloqué, une Vente Fantôme

L’affaire, décortiquée par l’avocat au Barreau de Rabat, Amine Elhamdany, dans les colonnes de Challenge, illustre parfaitement ce dilemme. Un client contracte un prêt hypothécaire de 560 000 dirhams auprès d’une banque, spécifiquement destiné à l’achat d’un appartement familial. Le contrat stipule clairement que les fonds seront directement versés au notaire en charge de l’acte de vente et des formalités d’inscription de l’hypothèque.

La banque s’exécute, le chèque est émis au bénéfice du notaire. Cependant, ce dernier fait défaut : la vente n’est jamais finalisée, le bien n’est pas enregistré au nom de l’emprunteur, et l’hypothèque, garantie essentielle pour la banque, reste lettre morte. Face à cette impasse, l’emprunteur, se considérant lésé et n’ayant jamais réellement bénéficié du bien financé, suspend ses remboursements.

La suite est judiciaire : la banque assigne en remboursement, réclamant capital, intérêts, TVA, et pénalités. En première instance, l’emprunteur est débouté. En appel, la Cour de Rabat, tout en cassant partiellement la décision sur certains points, maintient l’essentiel : l’emprunteur doit rembourser le prêt, indépendamment des manquements du notaire. Le montant, assorti des intérêts légaux, lui est imputé.

La Banque : Simple Intermédiaire ou Gardien de la Transaction ?

Cette décision soulève une question fondamentale : la banque peut-elle se contenter d’un rôle de simple exécutant, ou sa position d’établissement financier réglementé lui confère-t-elle une obligation de diligence plus étendue ?

L’Asymétrie de la Relation et la Protection du Consommateur

Comme le souligne Maître Elhamdany, un établissement bancaire n’est pas un acteur commercial comme les autres. Son activité est strictement encadrée par des textes législatifs et réglementaires, notamment la loi n° 31.08 relative à la protection du consommateur et les circulaires de Bank Al-Maghrib. La relation entre la banque et son client est intrinsèquement déséquilibrée, le client étant souvent en position d’infériorité en termes de compétence et d’information.

Dans le cas d’un prêt affecté, comme un crédit immobilier, cette dimension est d’autant plus cruciale. Le prêt n’est pas une somme d’argent libre d’usage ; il est conditionné à la réalisation d’une opération spécifique. L’emprunteur, agissant pour un usage familial, bénéficie de surcroît d’un régime de protection renforcé.

L’Impératif de Diligence Raisonnable : Un Devoir de Suivi Actif

L’expert insiste sur l’« obligation de diligence raisonnable » qui incombe aux banques. Conformément à la décision n° 2128.17 du ministre de l’Économie et des Finances du 23 août 2017, approuvant la circulaire n° 5/W/2017 du gouverneur de Bank Al-Maghrib, les établissements de crédit sont tenus de prendre des mesures de précaution pour protéger les intérêts de leurs clients. Cette obligation va au-delà de la simple non-ingérence et implique un suivi et un contrôle de l’opération, ainsi qu’un jugement éclairé fondé sur la prudence.

Concrètement, avant de débloquer les fonds au notaire, la banque devrait s’assurer que les formalités essentielles de la vente ont été accomplies et que l’inscription de l’hypothèque en sa faveur est effective. Un défaut dans cette vérification pourrait engager sa responsabilité, car « la partie négligente supporte le préjudice le plus important ».

La jurisprudence française, notamment l’arrêt n° 13-22.679 de la Cour de cassation du 10 décembre 2014, conforte cette approche en protégeant l’emprunteur consommateur. Elle établit que l’autorisation de versement des fonds au notaire ne décharge pas la banque de son devoir de s’assurer de la bonne fin de l’opération financée.

Vers une Sécurité Juridique Renforcée pour les Emprunteurs ?

L’affaire de Rabat met en lumière la nécessité d’une clarification des responsabilités. Si le notaire est indéniablement le premier responsable de son manquement, la banque, en tant que maillon essentiel de la chaîne de financement, ne saurait être totalement exonérée de son rôle de surveillance, surtout quand elle est la garante de la bonne affectation des fonds.

Pour les emprunteurs, cette situation est un véritable piège. Ils se retrouvent endettés pour un bien qu’ils ne possèdent pas, victimes d’une défaillance qu’ils ne pouvaient ni anticiper ni contrôler. Il est impératif que les cadres légaux et réglementaires évoluent pour mieux répartir les risques et renforcer la protection des consommateurs dans ces transactions complexes. La confiance dans le système bancaire et notarial en dépend.

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