Immobilier au Maroc: Le Bilan 2025 de Mubawab Révèle un Marché en Profonde Mutation

Le marché immobilier marocain, véritable baromètre de l’économie nationale, se trouve à un tournant stratégique. Le Bilan Immobilier 2025, fraîchement dévoilé par Mubawab, la plateforme de référence en matière de données immobilières, met en lumière une année charnière. Cette période a été marquée par des ajustements profonds dans les comportements des ménages, les logiques d’investissement et les équilibres structurels du secteur, dessinant les contours d’une nouvelle ère pour la pierre marocaine.

L’année 2025 confirme une dynamique paradoxale : d’un côté, une demande qui ne faiblit pas, alimentée par une démographie galopante, une urbanisation continue et des besoins criants en logement ; de l’autre, une offre qui peine à suivre le rythme, exacerbant les tensions sur des segments cruciaux. À cette réalité s’ajoutent des facteurs structurants inédits, tels que l’essor fulgurant de la location longue durée et l’arrivée progressive de nouveaux investisseurs étrangers, notamment en provenance des pays du Golfe.

Pour Kevin Gormand, CEO de Mubawab, ces signaux ne traduisent pas une crise imminente, mais plutôt une « recomposition du marché immobilier marocain vers un modèle plus mature et plus aligné avec les capacités économiques réelles. » Une analyse qui invite à une lecture nuancée des chiffres et des tendances.

Un Marché en Ébullition : Demande Croissante et Nouveaux Horizons

La demande dans le secteur est, selon Kevin Gormand, « très croissante ». Cette effervescence est particulièrement visible sur le segment des petits budgets, un indicateur du succès de la politique gouvernementale lancée il y a moins de deux ans pour rendre le logement plus accessible. Les Marocains Résidant à l’Étranger (MRE) continuent également de jouer un rôle prépondérant, avec des investissements massifs, notamment dans des villes emblématiques comme Marrakech. Mais au-delà des acteurs traditionnels, une nouvelle vague se dessine : « on note une croissance importante des investissements étrangers dans ce domaine », souligne le patron de Mubawab.

L’Appartement, Roi Incontesté de la Demande

L’étude de Mubawab révèle que la demande d’achat représente 50% de la demande totale enregistrée sur mubawab.ma. Au sein de cette catégorie, les appartements règnent en maîtres, concentrant 65% des recherches. L’offre, bien qu’en léger décalage, s’adapte : 45% des annonces publiées sur la plateforme sont dédiées à la vente d’appartements, tentant de répondre à cette soif de logement.

Déséquilibres et Réajustements : Le Cœur du Bilan 2025

Les données annuelles de 2025 mettent en exergue un déséquilibre persistant entre l’offre et la demande. La demande d’achat a poursuivi sa progression (+5,45% globalement), tandis que l’offre a marqué un léger repli, intensifiant la pression sur les biens les plus convoités, en particulier les appartements.

La Quête de l’Accessibilité : Petites Surfaces et Budgets Contraints

Face à cette tension structurelle, les ménages marocains opèrent des choix de plus en plus rationnels. Ils privilégient désormais des logements de taille modeste, parfaitement adaptés à des budgets contraints. Les appartements de deux chambres, avec des superficies oscillant entre 50 et 80 m², captent l’essentiel des intentions d’achat. Cette tendance illustre un recentrage clair vers des biens fonctionnels et accessibles, marquant une évolution profonde des aspirations résidentielles. L’immobilier, autrefois perçu comme un marqueur social ou un investissement purement spéculatif, est aujourd’hui avant tout une réponse à un besoin fondamental de logement. Les grandes surfaces et les biens haut de gamme, bien que toujours présents, se retrouvent relégués à une position marginale dans les intentions d’achat, témoignant de la prudence accrue des ménages face à l’incertitude économique.

Dynamiques des Prix et Disparités Régionales

Au niveau national, le prix moyen s’établit à 14 042 Dhs/m² pour les appartements et à 14 602 Dhs/m² pour les villas. Cependant, ces moyennes masquent des disparités importantes. Rabat, Casablanca et Marrakech se distinguent par les niveaux de prix les plus élevés pour les appartements, confirmant l’attractivité indéniable de ces pôles urbains. Agadir et Tanger offrent quant à elles des marchés plus accessibles. Pour les villas, les écarts de prix et de budgets s’expliquent principalement par des différences de superficies moyennes, révélant une forte hétérogénéité des marchés locaux.

La demande à l’achat reste fortement concentrée sur les grandes métropoles, avec Casablanca en tête pour les appartements et Marrakech pour les villas. Les dynamiques de 2025 sont contrastées selon les villes : Casablanca et Agadir enregistrent une progression de la demande, tandis que Marrakech et Tanger connaissent un repli, illustrant des comportements d’achat différenciés selon les spécificités locales.

Le Poids des MRE et l’Ascension des Investisseurs du Golfe

La demande immobilière étrangère sur mubawab.ma est majoritairement portée par les Marocains Résidant à l’Étranger (MRE). La France, à elle seule, concentre 46% de cette demande, suivie par la Belgique et les États-Unis. Les recherches des MRE s’orientent principalement vers les zones périurbaines et côtières, avec une prédilection pour Dar Bouazza, Martil et Bouskoura.

Les Pays du Golfe : Nouveaux Acteurs Clés

Un enseignement marquant du bilan 2025 est la diversification progressive de la demande étrangère. Si les MRE demeurent les principaux contributeurs, de nouveaux acteurs émergent avec force. Les pays du Golfe – Émirats arabes unis, Arabie saoudite et Qatar – représentent désormais près de 3% de la demande, une part encore modeste mais en nette progression. Pour Kevin Gormand, cette tendance traduit l’intérêt croissant d’investisseurs à la recherche de stabilité, de rendement et d’une qualité de vie enviable, dans un pays perçu comme politiquement stable et économiquement attractif.

Le CEO de Mubawab précise : « Dans les pays du Golfe, il y a une très grande communauté de Marocains qui sont résidents, notamment au Qatar ou en Arabie Saoudite, et qui ont une véritable volonté d’investir dans la pierre. Et le choix du Maroc est logique. Ces derniers ont une capacité d’investissement très importante même si leur nombre est un peu faible. »

Perspectives 2026 : Un Marché en Quête d’Équilibre

Les tendances pour 2026 s’annoncent claires : « la forte demande des biens à moins de 700 000 DH » persistera, signe d’une recherche continue d’accessibilité. De plus, on assiste à un « véritable retour de la location comme un vrai logement alternatif. Je ne peux pas acheter alors je loue », analyse le patron de Mubawab. Enfin, pour l’année à venir, l’intérêt des MRE devrait se développer davantage, tout comme celui des investissements en provenance du Golfe, confirmant la dynamique de diversification et de maturation du marché immobilier marocain.

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