Maroc : L’Envolée du Foncier, un Défi Majeur pour l’Accès au Logement et l’Urbanisme Durable

L’Immobilier Marocain Face à la Flambée du Foncier

Le marché immobilier marocain est aujourd’hui confronté à un déséquilibre structurel majeur, dont le principal catalyseur n’est autre que la flambée ininterrompue des prix du foncier. Cette escalade redéfinit en profondeur les paradigmes économiques du secteur, exacerbant la polarisation de l’offre et rendant l’accès au logement de plus en plus ardu pour les classes moyennes. Les répercussions, tant urbaines que macroéconomiques, s’annoncent durables et complexes.

Les Promoteurs en Quête de Terrains Viables

Pour les acteurs de la promotion immobilière, l’équation est devenue singulièrement complexe. La quête prioritaire n’est plus seulement architecturale ou technique, mais réside dans la capacité à sécuriser des parcelles à des coûts permettant une rentabilité économique. Des métropoles telles que Casablanca, Rabat ou Marrakech subissent une raréfaction critique des terrains constructibles, alimentant une spirale haussière constante des prix.

Une Rareté Opérationnelle Masquée

Si, en théorie, le foncier peut sembler disponible, sa mobilisation effective est souvent entravée par une mosaïque de statuts juridiques complexes, des situations d’indivision inextricables, des lenteurs administratives chroniques ou l’absence criante d’infrastructures essentielles. Cette « rareté opérationnelle » pèse bien plus lourd que la simple disponibilité foncière apparente, créant une tension artificielle sur l’offre.

Les Moteurs d’une Pression Inédite

Croissance Démographique et Urbanisation Accélérée

Ce phénomène est amplifié par une croissance démographique soutenue et une urbanisation fulgurante. Au cours des vingt dernières années, l’expansion de la population urbaine a concentré la demande sur des zones déjà saturées. L’offre foncière n’ayant pas suivi cette cadence, un déséquilibre structurel s’est irrémédiablement installé. Le coût du terrain est ainsi devenu le facteur prépondérant dans la détermination du prix final du logement, éclipsant même les coûts de main-d’œuvre et de matériaux, eux-mêmes soumis à des pressions inflationnistes.

La Spéculation, Acteur Majeur du Marché

Un autre levier majeur de cette tension est la spéculation foncière. Le terrain est désormais perçu comme un actif financier à part entière. Dans de nombreuses zones à fort potentiel, les acquisitions sont motivées par une anticipation de plus-value future plutôt que par une intention de construction immédiate. L’attente de grands projets publics, la lourdeur des procédures et l’absence de mécanismes dissuasifs contre la rétention foncière encouragent cette logique spéculative. Certaines régions ont ainsi enregistré des hausses spectaculaires des prix des terrains urbanisables, sans corrélation directe avec l’évolution des revenus ou des coûts réels de construction. (Lire aussi : Immobilier : la stagnation des prix masque un effondrement des transactions)

Conséquences et Perspectives pour l’Avenir du Logement

Une Offre Immobilière Polarise et Inaccessible

Les répercussions de cette dérive sont palpables à tous les niveaux de la filière. Un coût foncier excessif se répercute inévitablement sur le prix de vente final des biens, amplifié par les charges financières, les délais de réalisation et les exigences des institutions de financement. Pour préserver leurs marges, de nombreux opérateurs se voient contraints d’orienter leurs projets vers le haut de gamme, d’augmenter la densité ou de réduire les surfaces, rendant de facto l’offre inaccessible aux capacités financières des classes moyennes. Le marché se polarise, creusant un fossé grandissant entre le logement social et les programmes de luxe, au détriment du segment intermédiaire, pourtant essentiel à l’équilibre social.

Le Poids des Délais Administratifs

Les délais administratifs, malgré les efforts de digitalisation et de simplification, accentuent cette fragilité. La concrétisation d’un projet demeure un parcours long et semé d’incertitudes. Chaque mois de retard engendre des coûts supplémentaires et accroît la volatilité dans un environnement déjà tendu. Le temps est devenu un facteur de risque aussi crucial que le prix du terrain lui-même.

Vers une Stratégie Foncier Intégrée

Au-delà du secteur du BTP, les implications sont macroéconomiques. Un foncier onéreux renchérit le coût de la vie, diminue l’attractivité des villes et limite la capacité du pays à mettre en œuvre des politiques urbaines inclusives. Les experts s’accordent sur les pistes de réforme : accélération des procédures, renforcement de la transparence des données foncières, lutte résolue contre la rétention spéculative, développement de zones prêtes à l’emploi et mobilisation stratégique du foncier public. Il est impératif d’intégrer ces mesures dans une vision cohérente et durable.

En effet, le foncier n’est pas qu’un simple support physique ; il constitue un instrument fondamental de développement socio-économique. La manière dont il est régulé, mobilisé et partagé déterminera la capacité du Maroc à édifier des villes équilibrées, à soutenir son industrie de la construction et à garantir un accès plus équitable au logement. C’est à ce prix que le secteur pourra retrouver une stabilité économique durable et répondre aux attentes sociales croissantes.

Soufiane Guellaf, 13 janvier 2026.

Pour plus de détails, visitez notre site.

Source: Lien externe