Le Paradoxe Immobilier Marocain: Des Millions de Logements Inoccupés Face à une Demande Criante
Le Maroc est confronté à un paradoxe immobilier des plus frappants. Avec près de 2,4 millions de logements urbains inoccupés ou servant de résidences secondaires, représentant près de 30% du parc urbain, le royaume peine à loger sa population. Pendant ce temps, le déficit en logements dépasse les 330 000 unités, et des centaines de milliers de ménages subissent la cohabitation. L’offre immobilière, malgré sa croissance, semble incapable de répondre aux besoins réels en termes de solvabilité et d’usage.
Pour Nawfal Bellakhdar, co-fondateur d’Akare.ma, une société spécialisée en gestion immobilière, cette situation est le reflet d’une inadéquation structurelle et ancienne. Il pointe du doigt un déséquilibre entre la production, le pouvoir d’achat des ménages et un cadre réglementaire parfois obsolète, le tout aggravé par une logique d’investissement patrimonial qui freine la mise sur le marché des biens.
Une Offre Désalignée Face à une Demande Frustrée
La Stratégie des Promoteurs: Entre Niche et Avantages Fiscaux
Les chiffres récents du Haut-Commissariat au Plan (HCP) confirment cette tendance lourde: l’expansion du parc immobilier urbain n’a pas entraîné une amélioration proportionnelle de l’accès au logement. Au contraire, la prolifération des logements vacants et des résidences secondaires met en lumière un fossé grandissant entre l’offre et la demande effective des ménages marocains.
Nawfal Bellakhdar insiste sur le caractère structurel de cette rupture. «Au Maroc, nous avons toujours eu cette inadéquation entre l’offre et la demande dans le marché national de l’immobilier», observe-t-il. Il explique que les promoteurs se sont historiquement concentrés sur des segments spécifiques: «D’un côté, ceux qui produisent de l’immobilier neuf ciblent les programmes offrant des avantages fiscaux – comme le logement social – ou répondant à une demande naturelle, tels que les lots de terrain pour maisons marocaines R+2 et R+3. D’autres s’adressent à une niche aisée, capable d’acquérir des biens haut-standing.»
Le Pouvoir d’Achat des Ménages: Un Frein Majeur
Face à cette offre segmentée, la demande réelle peine à concrétiser ses aspirations. «Les potentiels acquéreurs imaginent leur bien de rêve mais sont rapidement confrontés à la réalité du pouvoir d’achat et de la capacité d’endettement dès qu’ils souhaitent passer à l’acte», souligne le co-fondateur d’Akare.ma. En l’absence de produits adaptés à leurs besoins et à leurs moyens, de nombreux ménages «finissent par reporter ou annuler leur achat».
Ce décalage est également flagrant sur le marché de la seconde main, où «les prix proposés par les propriétaires sont nettement supérieurs à la valeur réelle du marché, et donc inaccessibles aux potentiels acquéreurs, surtout lorsque le prix de la seconde main dans certaines zones avoisine celui du neuf».
L’Immobilier, Valeur Refuge et l’Explosion des Résidences Secondaires
Ce déséquilibre est exacerbé par l’essor spectaculaire des résidences secondaires, dont le nombre est passé de moins de 200 000 en 2004 à plus de 1,29 million en 2024. Pour Nawfal Bellakhdar, cette évolution s’explique principalement par la place prépondérante de l’immobilier dans les stratégies patrimoniales des ménages. Il rappelle que «l’investissement le moins risqué reste l’investissement dans la pierre», l’immobilier conservant son statut de valeur refuge historique.
Le résidentiel accapare ainsi l’essentiel de la production et des transactions, représentant près du double des transactions foncières et dix fois celles de l’immobilier professionnel, selon les données de l’IPAI. «Les primo-investisseurs se tournent dans 90% des cas vers le résidentiel – studios et appartements – ce qui constitue un stock important de biens résidentiels secondaires sur le marché», précise-t-il.
À cela s’ajoutent les effets indirects de certaines politiques publiques. Des programmes comme le logement économique, initialement conçus pour les ménages à revenus modestes, peuvent se transformer en logements secondaires une fois le délai légal d’occupation respecté et la situation financière de l’acquéreur améliorée. «L’acquéreur peut alors emménager dans un logement de meilleure qualité, laissant son premier bien hors du marché locatif ou occupé de manière intermittente», explique Nawfal Bellakhdar.
Le Poids de la Réglementation et la Vacance Commerciale
La problématique de la vacance immobilière ne se limite pas au résidentiel. Elle touche également les locaux commerciaux et, parfois, les bureaux. Selon le co-fondateur d’Akare.ma, cette vacance est intrinsèquement liée à la perception des Marocains vis-à-vis de la location. «Certains propriétaires ont vécu des expériences tellement décevantes qu’ils n’ont plus qu’un souhait: fermer leur bien à clé et attendre une plus-value future ou le conserver comme héritage», confie-t-il.
Un comportement largement alimenté par un cadre juridique jugé déséquilibré. «Le fait que la loi sur le bail au Maroc soit en faveur du locataire et protège très peu les intérêts du propriétaire constitue la principale raison de la vacance des biens», tranche-t-il. Cette situation pèse particulièrement sur un segment aujourd’hui largement sous-offert: celui du moyen standing. Nawfal Bellakhdar le définit clairement: «Dans les grandes métropoles, il s’agit de logements compris entre 450 000 et 700 000 dirhams, et dans les petites villes, en dessous de 450 000 dirhams.» Or, lorsque ce produit existe, il est souvent localisé dans des zones «manquant d’accessibilité, d’équipements et de transports publics», limitant son attractivité pour les ménages.
La concentration géographique de la vacance dans les grands pôles économiques et littoraux – Casablanca-Settat, Rabat-Salé-Kénitra ou Tanger-Tétouan-Al Hoceïma – n’est pas, selon lui, une anomalie. «Les chiffres de l’IPAI montrent que le développement et les transactions immobilières sont massivement concentrés dans les grandes villes; il est donc naturel d’y observer davantage de vacance», analyse-t-il.
Des Solutions pour Déverrouiller le Marché et Répondre aux Besoins
Pour remédier à cette impasse, Nawfal Bellakhdar plaide pour une approche globale combinant incitation à la production ciblée et réforme réglementaire.
Inciter une Production Ciblée
«Il faut absolument créer des mécanismes qui encouragent les développeurs de projets neufs à aller vers des segments où la demande n’est pas desservie, tout en préservant leur marge», estime-t-il, citant le programme d’aide au logement comme une première réponse partielle.
Réactiver le Parc Existant
En parallèle, il juge tout aussi nécessaire d’inciter les propriétaires de biens de seconde main à vendre ou louer, «tout en préservant au minimum leur capital investi».
Réformer la Loi sur le Bail
Enfin, Nawfal Bellakhdar insiste sur un levier clé: «Il est primordial de revoir la loi sur le bail et d’y apporter des améliorations afin de préserver les intérêts du propriétaire en cas de défaillance du locataire.» Une réforme qui pourrait redonner confiance aux propriétaires et remettre sur le marché un nombre significatif de logements actuellement gelés.
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